Practice · Commercial & Property Disputes
民商事與不動產爭議
民事案件的勝負，多半不在誰比較有理，而在請求權基礎、舉證責任與時效。
民商事與不動產爭議是最貼近生活的一類案件：借出去的錢要不回來、共有的土地一人反對就動不了、房客欠租又不搬、當初為了借款把房子過戶給對方，債清了卻推說那是買賣。這些案件的事實通常不複雜，複雜的是它們在法律上該用哪一條請求權去主張，以及還來不來得及。
民事訴訟採辯論主義，法院不會替當事人找理由，也不會主動調查沒有被提出的證據。同一件事實可以主張契約、不當得利或侵權行為，三者的要件、舉證責任與時效都不同；選擇哪一個、先做哪一步，往往在起訴之前就決定了結果。
君綸法律事務所由陳盈君律師親自評估案件，從釐清請求權基礎與時效開始，依事證強弱決定催告、保全、督促程序或直接訴訟。
Case Types · 常見案件類型
民商事與不動產爭議，常見哪些法律風險？
01
債權債務與催討
借款、貨款、工程款、票款的求償，從催告、保全到起訴的順序與時效控管。
存證信函怎麼寫才有用 →
02
支付命令與督促程序
金錢債權的快速取得執行名義，聲請要件、費用，以及對方異議後轉為訴訟的處理。
支付命令怎麼聲請 →
03
契約糾紛與解除
買賣、承攬、委任、加盟契約的債務不履行、瑕疵擔保、解約與損害賠償範圍。
04
讓與擔保與假買賣真借貸
以移轉不動產登記作為借款擔保，債務清償後房地要不回來時的返還與塗銷。
借兩百萬卻被過戶房子 →
05
不動產買賣糾紛
買賣價金、瑕疵擔保、履約保證、仲介責任，以及登記與交屋衍生的爭議。
06
共有物分割
土地或建物共有人意見不一時，協議分割不成後的裁判分割、變價分割與找補。
07
租賃爭議
欠租、押金返還、提前終止、修繕責任、返還房屋與遷讓，含住宅與商用租賃。
08
抵押權、地上權與區分所有
抵押權塗銷與實行、地上權與使用借貸、公寓大廈管理條例的共用部分爭議。
Key Issues · 真正需要分析的爭點
有理不等於贏，要看是哪一條請求權
民事訴訟採辯論主義，法院不會替當事人找理由。以下八個爭點，是這類案件裡最常決定結果的地方。
1
請求權基礎的選擇
同一件事實常常可以主張契約、不當得利或侵權行為，三者的要件、舉證責任與時效都不同，選錯的代價通常是敗訴，而不是換一個再來。
2
時效與除斥期間
民事案件最常見的致命傷不是沒有道理，而是太晚。一般請求權 15 年、侵權 2 年、瑕疵擔保與撤銷權更短，起算點如何認定往往就是勝負。
3
書面之外的真意
契約寫的是買賣，實際做的是借貸；登記的是移轉，約定的是擔保。法院探求真意時看的是資金流向、利息計算、房地使用狀態這些外圍事實。
4
舉證責任的分配
誰主張誰舉證是原則，但推定與舉證責任轉換的規定散在各處。案件送進法院之前，先確認自己要證明什麼，比蒐集一堆資料有用。
5
保全與債權的實益
拿到勝訴判決卻找不到財產，是民事訴訟最常見的空轉。假扣押、假處分的時機通常在起訴之前，不是判決之後。
6
不動產登記的公示效力
登記名義與實質權利不一致時，第三人是否善意、有無信賴登記，會直接決定標的能不能要回來。
7
共有關係的處理順序
分割方法、找補金額、優先承買權、應有部分的處分限制，彼此環環相扣，先談哪一項會影響整體結果。
8
和解的時點與條件
民事案件多數以和解收尾。差別在於是在保全之後談，還是在對方脫產之後談；條件能不能執行，比金額高低更重要。
Procedure · 催告、保全與訴訟
先催告、再保全，最後才是起訴
民事爭議的第一步通常不是起訴，而是把事實與單據整理成一條可以說明的時間軸。匯款紀錄、對話、契約、發票、登記謄本各自是片段，串起來才看得出請求權基礎在哪裡、時效還剩多少。
接著是催告。存證信函的作用不只是通知，更是中斷時效、確定給付期限、留下對方的回應或沉默，這些在日後訴訟裡都是證據。金錢債權若事證單純，督促程序（支付命令）常常比起訴更快取得執行名義。
對方有脫產疑慮時，保全程序要走在訴訟前面。訴訟階段的重點則收斂到爭點整理與證據調查——調閱登記謄本與資金往來、聲請鑑定、傳喚證人，多數案件的結果在這個階段就已經定型。
Process · 案件處理流程
要不回來的那筆錢，從哪一步開始？
Step 01
釐清請求權基礎與時效
先確認要主張的是契約、不當得利還是侵權，以及時效的起算點與剩餘期間。這一步決定後面所有動作的順序。
Step 02
保全證據與財產
登記謄本、資金流向、對話紀錄先固定下來；對方有脫產跡象時，同時評估假扣押或假處分的必要性與擔保金。
Step 03
催告與談判
以存證信函確定給付期限、中斷時效並留下紀錄。多數案件在這個階段就能看出對方的態度與後續的可能性。
Step 04
選擇程序
金錢債權且事證單純者評估支付命令或本票裁定；涉及所有權、分割或解約者，直接進入訴訟。
Step 05
訴訟與執行
爭點整理、證據調查、必要時聲請鑑定；取得執行名義後，還要有可供執行的財產，債權才真正實現。
不確定自己的請求權還在不在時效內，或該先催告還是先保全？
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民事案件，由主持律師親自掌握
陳盈君 律師
創辦人 · 主持律師
民國 98 年執業
以刑事辯護與民商事、不動產爭議為主要執業領域
民國 98 年執業
以刑事辯護與民商事、不動產爭議為主要執業領域
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FAQ · 常見問題
常見問題
欠我錢的人不還，我該先寄存證信函還是直接告？
看事證與時效。存證信函可以確定給付期限、中斷時效並留下對方的回應，成本低；但若時效將屆或對方有脫產跡象，先保全或直接起訴可能才來得及。順序要依個案決定。
支付命令和起訴差在哪裡？
支付命令屬督促程序，法院不開庭、不實質審查，取得較快，適合事證單純的金錢債權；但對方在法定期間內提出異議即失效，視為起訴或聲請調解。是否走這條路，要看對方會不會異議。
當初為了借錢把房子過戶給對方，現在債還清了要得回來嗎？
這類「假買賣真借貸」的案件，關鍵在於能否證明雙方真意是擔保而非買賣。資金流向、有無利息、房地實際由誰使用管理、價金是否相當，都是法院探求真意的依據，需依個案事證評估。
共有的土地，其他共有人不同意分割怎麼辦？
協議不成時可以訴請裁判分割。法院會依土地狀況、使用現況與各共有人意願，決定原物分割、變價分割或以金錢找補，並非一定按各人希望的方式分。
房客欠租又不搬，可以換鎖把他趕出去嗎？
不可以。自行換鎖、斷水電或搬走屋內物品，可能另涉刑責與損害賠償。正確的作法是依契約與民法終止租約、催告返還，必要時起訴請求遷讓房屋並聲請強制執行。
打贏官司就一定拿得到錢嗎？
不一定。判決確定只是取得執行名義，還要對方名下有財產可供執行。這也是為什麼在對方有脫產可能時，假扣押的時機通常要落在起訴之前，而不是判決之後。