房客從三月開始就拖，四月只匯了半個月，五月直接不讀不回。房東去敲門，裡面有人但不開。有人建議他把電表拉掉，「不用一個星期就會自己走」。
斷水斷電、換鎖、搬走房客的東西，在台灣都可能構成刑事犯罪——強制罪、毀損罪、侵入住宅罪都有可能。房東的心情可以理解，但這條路的結果往往是房客沒趕走，自己先變成被告，而且在民事訴訟裡也失去了立場。這篇講合法的那條路怎麼走，以及它實際上要花多久。
一、Step 1：確認自己有沒有終止權
（一）欠租的門檻：兩個月
民法第 440 條規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
三個重點：
- 要達「二個月之租額」，算的是累積總額，不是連續兩個月。
- 要先催告。和解除契約一樣，催告是要件。
- 預付型租約（每期開始時支付）還要「遲延給付逾二個月」——條件更嚴，這一句常被漏看。
（二）押金能不能先抵？這一步會改變門檻
土地法第 100 條規定：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
注意第三款那五個字：「除擔保金抵償外」。押金要先扣掉，扣完之後還欠滿兩個月，才符合收回房屋的要件。押金通常是兩個月租金（土地法第 99 條也規定擔保金額不得超過二個月房屋租金之總額），所以實務上房東往往要等到欠滿四個月左右，才真正站得住。
這一點是很多房東的認知落差：欠兩個月就發存證信函終止，房客提出押金抗辯，終止可能被認定不生效力。
（三）除了欠租，還有這些事由
- 未經同意轉租（民法第 443 條第 1 項、土地法第 100 條第 2 款）。房屋的一部分轉租，除非契約有反對約定，原則上是允許的，要看清楚契約怎麼寫。
- 供違法使用（土地法第 100 條第 4 款）。經營賭場、種植大麻、作為詐騙機房。
- 違反租賃契約（土地法第 100 條第 5 款）。養寵物、隔間、改變用途等，前提是契約裡確實有約定。
- 損壞房屋而不賠償（土地法第 100 條第 6 款）。
- 定期租約期滿。依民法第 450 條第 1 項，期限屆滿租賃關係即消滅——但期滿後房客繼續住、房東繼續收租而不反對，可能變成不定期租約，這是房東最常見的自我設限。期滿不想續租，一定要在到期前明確表示。
二、Step 2：催告要留下證據
催告的內容必須明確：欠了哪幾期、金額多少、限期幾日內給付、逾期即終止租約。實務上會建議在同一份文件裡把「催告」與「屆期未付即終止」一併表示，可以省掉一次來回。
寄送方式用存證信函，並保留回執。房客拒收或搬走的情況也要處理——地址要用契約上記載的地址，必要時另寄戶籍地。〈存證信函怎麼寫才有用？律師教你 5 個重點〉裡有格式與送達的細節。
三、Step 3：起訴請求遷讓房屋
催告期滿仍未給付，租約終止，房客的占有就從有權變成無權。
民法第 455 條規定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
民法第 767 條第 1 項規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
起訴時通常會一併請求三項：
- 遷讓房屋（把人與物遷出、返還房屋）
- 給付積欠租金
- 給付相當於租金之不當得利——從租約終止之日起算到實際遷出為止。這一項不要漏掉，否則訴訟期間的損失要不回來。
訴訟要多久？
一審通常數個月到一年，視是否需要調查與對方是否到庭。如果積欠的租金金額明確、房客也不太會爭執，可以考慮把租金部分另外走支付命令——它比起訴快得多，〈支付命令怎麼聲請？律師教你 5 步驟〉有完整流程。但要注意支付命令只能請求金錢給付，沒辦法用它把人趕出去，遷讓仍要走訴訟。
四、Step 4：拿到判決之後，還有一段路
這是房東最常低估的一段。勝訴判決不會讓房客自己搬走，要向法院聲請強制執行。
流程大致是：判決確定並取得確定證明書 → 聲請強制執行 → 執行處定期履勘、命自動履行 → 房客仍不搬 → 執行處會同警方、鎖匠強制點交。
要先有心理準備的幾件事：
- 要繳執行費。 依執行標的金額或價額計算。
- 屋內動產要處理。 執行時屋內的物品通常會被搬出並暫時保管，衍生的搬運與倉儲費用先由聲請人墊付，日後再向債務人求償。
- 時間。 從聲請到點交，通常還要數個月。
- 有人設籍怎麼辦。 遷讓房屋的執行處理的是占有，戶籍是另一回事，要另循戶政程序辦理。
五、Step 5：不要做的三件事
這三件是房東最常見、也代價最高的地雷。
- 不要斷水斷電。 可能構成強制罪。而且在民事上，這會被評價為房東自己妨礙承租人使用收益，反而給了對方主張的空間。
- 不要換鎖或自行進入。 租賃關係存續中，房屋的占有在房客。擅自進入可能構成侵入住宅，換鎖、丟棄物品則可能構成強制與毀損。
- 不要在還沒合法終止前就宣稱租約結束。 終止不合法，後面的請求會整串倒下來。寧可多等一期租金，把終止的要件補齊，也不要急著發那封站不住的存證信函。
六、事前可以做的三件事
處理過幾次之後會發現，真正省事的功夫在簽約的時候：
- 押金收足，並在契約裡寫清楚押金的抵充順序。 抵租金還是抵損害，順序不同，終止的門檻也不同。
- 約定明確的終止事由與催告期間。 契約有約定的，優先適用。
- 不動產租賃契約考慮公證，並載明逕受強制執行。 經公證且載明應逕受強制執行的租約，符合條件時可以直接持公證書聲請強制執行，省掉整個訴訟階段。這是對房東最有實益的一項事前安排，但要在簽約當下就做，事後補不了。
另外提醒買房的人：依民法第 425 條第 1 項，出租人在租賃物交付後把所有權讓與第三人的，租約對受讓人仍繼續存在（買賣不破租賃）。買到帶租約的房子，租約會跟著過來，簽約前要確認清楚。
結語
收回房屋是一條有固定程序的路：確認事由、催告、終止、起訴、執行。它慢，但它是唯一走得完的路。房東最容易犯的錯，是在最前面兩步省時間——押金沒扣、催告沒留證據——結果在最後一步全部退回原點。
君綸法律事務所處理租賃與不動產返還爭議。在這類案件上，我們的作法是先確認終止權是否真的成立，再一次把租金、不當得利與遷讓一併處理，避免分次起訴反覆耗時。
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本文為法律觀念說明，文中情境係綜合改編，不影射特定個案；終止權之成立與執行程序之進行，均依個案契約與履約經過判斷，具體案件請洽詢律師評估。